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物件探訪第9回 地方SCの歯科

ちょっと早めの夏休みをいただきました。

夏休みといえば、

自由研究です。

あれこれ考えたあげく、

地方の物件探訪探訪をしよう

という事になりました。

今回向かう地方は、

元お笑い芸人が知事を務め、

つい最近まで家畜の伝染病騒動で

全国的に有名なあの県です。

早速飛行機に飛び乗りました。

空港から市街地を車で走ります。

実は何の下調べもせず、

行き当たりばったりの探訪です。

空港から車で10分ぐらいのところに、

巨大ショッピングモールを発見!
AMBA0038.jpg
早速突撃です。

とにかく下調べなしですから、

ショッピングモールの案内図をゲット。
モール図

やっぱり歯科は存在しました。
拡大図
しかし、

巨大ショッピングモール内歯科にありがちの立地。

ショッピングモールの端へ追いやられています。

外観図です。
AMBA0031.jpg

警察官立ちより所が隣にありますから、

防犯上は最高?

歯科入り口はSCの外側にあり、

SC内部からは患者さんがアクセス出来ません。

SC周囲はバイパスで囲まれていて、

徒歩及び自転車での通院は難しい状態です。

それに、地方都市にありがちな、

過疎。

関東地方の様な住宅密集、高人口密度

ではありません。

地方だからといって、

巨大ショッピングモールのテナント料が安い

という事はないでしょうから、

経営上は???

かもしれません。

今回は、来院観測を行っていません。

だって、腹減っちゃって・・・

夕飯はここ!!
AMBA0131.jpg
お口の中で溶けてしまうステーキは

最高でした。

そして、宿泊地へ直行!
CIMG2024.jpg
してしまいました。

という事で、

ここからは観光です。

GEDC0539.jpg
南国特有の照りつける太陽です。

GEDC0424.jpg
南国の海の色、きれいでした!
CIMG2038.jpg
今やすっかり観光名所となった、
県庁です。

GEDC0576.jpg
知事に歓迎されました!

土地も安いし、農作物は大豊作。

有名なマンゴーもお土産にゲット!!

自然いっぱい、美味しい物いっぱいの

すばらしいところでした!

皆さんも一度、

物件探訪に行ってみては?


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物件探訪第8回 業態変換

いやいやいや、

キマシタ、きましたよ~~!

サッカー日本代表が、

ワールドカップでグループリーグ突破です!

日本人で良かった~~~!!

そう感じる瞬間でした。

ワールドカップはまだまだ続く・・・。

自分の開業話もまだまだ続くのでありました。

さて、

ショッピングセンター内での歯科医院開業が、

集患の要素から行くと有利であるということは、

毎度話題にさせていただいています。

しかし、

こう不況が長引くと、

小売業の集合体であるショッピングセンターは、

業績不振に陥り、

場合によっては撤退もあり得ます。

今回の物件、

ショッピングセンターが業態変換した

というモノです。

具体的には、

食品と生活雑貨のスーパーだったモノが、

家具屋になってしまった・・・。

場所は関東某所。

以前は東証一部上場で、

鉄道グループが母体となっていた

食品と生活雑貨の総合スーバーだったのですが、

長引く不況で、会社本体の業績が悪化し、

外資が資本参入してきて、

不採算店舗はリストラ・・・。

この店舗もリストラ対象となり、

身売りされた、というモノです。

身売り先はナント家具屋。

3フロアあるうちの

1階には地場スーパーが、

2階と3階には家具屋が入っています。
外
外観取り忘れちゃったので、グーグルからいただいちゃいましたw

さて、駐車場に到着
CIMG1698.jpg
平日の朝10時15分だけあって、車は殆ど停まっていません。

ちなみに一番手前の黄色ナンバーの車が、

自分の愛車、カプチーノです。

それはさておき、

店内へ突入します。

エレベーター脇の案内板を見て歯科を探しますが・・・。
CIMG1704.jpg
なんと記載されていません!

仕方ないんで、1階から順を追って

探していきます。

1階には地場食品スーパーですが、

歯科は見あたりません・・・。

2階は家具屋ですが、ここにもなし。

3階へ上がってあちらこちら見回すと、

ついに発見!

CIMG1699.jpg
重厚な家具屋にふさわしくないような、

キャラクターが印象的な歯科医院。

早速患者入りを調べます。

木曜日の午前10時25分から20分間、

患者入りを調べます。

平日の家具屋には、

店員しかいません。

医院の目の前はソファ売り場なので、

ソファを品定めするフリをして、

のんびり座ってのウォッチですw。

待合室を覗くと、3人待っています!

しかし、

20分経って イン0人 アウト1人
という結果でした。

待っている人はご老人と、就学前のお子さん連れ。

実はこの歯科医院、

この業態変換劇の直後に居抜きで売却され、

今のオーナーになったのですが、

今自分の勤務している医院の院長が、

売却前にオーナーだった医療法人に勤務しており、

内情を知っていました。

業態変換によって、

月のレセプト枚数が

600枚から300枚以下まで低下したそうです。

そのため居抜きでの売却を行った、とのこと。

レセプト枚数半分以下になってしまうなんて、

とてもじゃないけど、堪えられないでしょう。

入居するショッピングセンターが業態変換すると、

歯科医院は大変なことになる、

というお話でした。


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物件探訪第7回 充足率50%以下

梅雨の中休み。

最高気温30度オーバー

そんな日に、物件探訪しに行ってきました。

他にすることは無いのか?

ありません(キッパリ)

自称歯科医院ウォッチャーですから。

さて、以前このコーナーで、

全国でも有数の売り上げを誇るSCに出店する歯科医院を

取り上げました。

SCの売り上げとはあんまり関係ないような患者入りでした。

SCの売り上げと出店する歯科の患者入りの関連、

誰もが興味のあるところでしょう。

そこで今回、

両極端な例として、

SCのテナント充足率が50%以下という、

聞いたことの無いような、

というか、

あり得ない状況のSCで出店する

歯科医院を見に行ってきました。

場所は関東某所。

日本最初のアウトレットモールとして、

オープン当初はかなり話題になったショッピングモールです。

ところが、アウトレットモールが各地に建設されると、

集客競争に敗れたのか、なんなのか、判りませんが、

出店するテナントが次々と退店してしまい、

今やテナントの入居率が50%を割っているという、

なんとも危険な香りのするところです。
GEDC0282.jpg
モール内の案内板をみると、

2Fには1店舗のみ、

1Fも空きがあります。

AMBA0021.jpg
集客の頼みの綱である

食品スーパーも平成9年3月で退店してしまいました。

売り場面積ベースで言ったら、60%以上が空いている状態・・・。

歯科で例えるなら、

20分に一人のアポで8時間診療して24人の来患を期待するのに、

実際には10人以下の来院、と同じ状態です。
GEDC0288.jpg
当然敷地内は閑散としており、

平日の昼間ということも相まって、

人はホントにマバラです。

で、歯科はどこにあるのかというと、

GEDC0289.jpg
モールに併設するタワーマンションの3階にあります。

モールの来客はマバラ、

タワーマンションの2階にあるフィットネスクラブは閉鎖され、

人の気配などありません。

これはさぞかし・・・。
AMBA0020.jpg
現地前に到着してみると、

待合室にはナント靴が4人分

例によって来患数を調べます。

あまりの閑散さに、

長時間の張り込み(笑)は怪しまれてしまうため、

本日は午前11時15分から30分までの15分間行いました。

その結果、イン2人 アウト2人でした。

意外とも思える来患の多さ。

この状況はどうやって説明すれば良いのでしょう。

SCの客数に比例して、

散々な状態を予想していたのですが、

今時の歯科医院としては、来患数が多い部類になるでしょう。

モール発足以来の歯科医院側の地道な努力が実を結んでいるのか?

何はともあれ、母体となるSCが死に体でも、

その中の歯科はどっこい生きていた、

どころか、大繁盛だった。

というお話でした。

ちなみに、この医院のHPを閲覧すると、

ナント、この間の全国有数のSC内歯科と同じ医療法人でした。

いろんな意味でやり手な医療法人なんですね。

最後に、
AMBA0023.jpg
モールの中は非常にきれいに整備されていて、

二度と来ないかもしれない春を待ちわびている、

そんな物悲しい雰囲気が印象的でした。



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物件探訪第6回 居抜き

医院の経営が傾いたときのことを

皆さんはどのように考えていますでしょうか。

運転資金を借り入れ、経営安定する手立てを講じますか?

最悪廃院なんていう選択肢も今の経済状況ではありでしょう。

しかし、歯科医院の廃業方法には色々ありまして、

そのうちの一つが、

居抜き売却
です。

今回の物件、

居抜き売却されること2度目、

つまり、オーナーが3人目になったというモノです。

オーナーチェンジ2度目なら、よくある話?

居抜き開業という形態の採算性についても

考えて見たいと思います。

関東某所
GEDC0265.jpg
なにやらシンボリックなオブジェが屋上に設置してあるこのデパートが、

今回の舞台です。

パノラマ写真で見るとこんな感じです。
GEDC0267.jpg
写真の左手にあるビルの中にも歯科が出店していますし、

写真右端のマンションの1階には歯科、2階には矯正歯科が出店しているという、

まさに歯科医院激戦区

このデパート、2000年に開店していますから、10年経過しています。

開店当初から歯科が出店していましたが、

当初の歯科は、巨大な金の門で何ともゴージャスな佇まいでした。

写真が無いんですが、適宜想像してください。

あまりのゴージャスさに、患者さんが尻込みしたのか、

流行らなかったようです。

2代目の方はゴージャスな佇まいをそのままにしたため、

これも流行らなかったようす・・・。

そして3代目の今のオーナーになって
GEDC0271.jpg
こんな感じにリニューアルしたのが今年の4月のようです。

場所はデパートの5階でエレベーターホールの真横です。

5階はレストランとゲーセンのフロアになっています。

オーナーは女性のようで、
GEDC0272.jpg
優しい雰囲気がにじみ出る、

センスの良い門構えに思えます。

で、肝心の患者入りですが、

月曜日の正午から30分間

観測しました。

その結果、in 1名 out 2名 でした。

SCやデパートのテナント料は高いというのが通説ですが、

ここもおそらく高いでしょう。

予想では坪2万~2万5千程度。

こういったSC内の歯科の広さは30坪程度のことが多いので、

30坪として計算すると、

月額のテナント料は60万~75万円程度と予想されます。

売り上げに対するテナント料率の目安は10%~15%ですから、

このテナント料だと、少なくても月額500万円は売り上げたいところです。

30分で患者入り一人を単純に考えれば、

1時間で2人。

8時間診療したとして、来患は1日16人程度。

保険診療の一人単価を6500円として考えると、

6500x16=10400円/1日

月25日診療したとして、

10400x25=2600000円/月

保険診療分で月額260万円ですから、

見込みたい収入の半分です。

これを埋め合わせるために、

インプラントや矯正などの、

保険外診療を行う必要に、どうしても迫られます。

保険外で月額240万円を売り上げないといけないので、

かなりキビシイのではないでしょうか。

居抜き医院の運営で難しいのは、

前オーナーの評判をそのまま引き継いでしまうことでしょう。

この物件では前オーナーがゴージャスを追求しすぎて敬遠されました。

今回はリニューアルして、ゴージャス感を払拭しての再出発。

今後住民にどのように受け入れられていくのか、

引き続きウォッチしたいところです。

ちなみにこの物件は、駅近なんですが、

この駅周辺が開発されたのはほんの10年前なんです。

つまり、近隣の歯科は皆ほぼ同時期に開業しています。

競争相手が多く、競合は皆同じ程度の資金状況のはず・・・。

競争も激しいことは容易に想像が付きます。

開業するときは、新規にしろ居抜きにしろ、

競合の状態をよく調べてからにした方が良いでしょう。



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物件探訪第5回 全国第○位

ショッピングセンターの中っていいよ~
と、誰もが口をそろえて言う訳ですが、

それじゃあショッピングセンター自体の売り上げが、

そのショッピングセンターに入っている歯科医院の売り上げに、

どれほどの影響を及ぼすのか・・・。

ふと考えてしまいました。

そこで!今回、

全国でも有数の売り上げを誇るショッピングモールの中の

歯科を見に行くという企画です。

場所は関東某所。

ターミナル駅直結という立地の良さと、周辺住民の多さで、

全国でも有数の売り上げ高を誇るショッピングモールが

こちら。
GEDC0255.jpg
巨大すぎて、1画面に納めることができないぐらいです。

全国SC売り上げランキングの2008年度版で、

堂々の第・・位!

年間売り上げ691億円という、

桁が違いすぎて何のことやらさっぱり判らないショッピングモールです。

その中の歯科。

さぞかし超絶来院で、てんやわんやであろうと予想。

いざSC内部に突入なのです。

が、

店内が広大すぎて、例によって歯科がどこにあるのか判りません。

案内看板を見つめること5分・・・。

やっと見つけました、歯科医院の表示。

案内看板の近くにあったのに気がつかなかったんです。

やっぱり歯科はSCの端っこへ追いやられていました。

そして現地へ到着・・・。
GEDC0252.jpg
待合室には数名の患者さんと思しき方々が座って居るではありませんか。

場所がSCの出入り口真横ということで、

視認性と認知度はまずまずの様子です。

例によって、患者入りを調べるために、

午前11時25分から30分間、観測を行います。

その結果、入っていった人2名、出てきた人6名でした。

平日(木曜)の午前中ですから、

患者入りは良好の様子。

別角度から
GEDC0254.jpg

しかし、

691億円売り上げるSCの割には???

全国有数の来患数にはなっていない御様子。

だって、前回の不祥事歯科は、15分で8人の出入りです。

不祥事歯科は地場スーパーの一角に医院を構えていますから、

売り上げベースでいったら、今回のSCの1/10にもならないでしょう。

母体SCの売り上げは、あまり関係ない???

そんな感じがしました。

じゃあ、何が重要なのか・・・。

それを今後の探求課題にしましょう。

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pontagon01

Author:pontagon01
仕事:歯科医師
生年月日:S44.7.3
血液型:A
身長:170cm
体重:62Kg±2kg
趣味:♪ピアノ♪、お車(シロッコ)
   家庭菜園、一人旅
人生コンセプト:やったもん勝ち!

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